În atenția proprietarilor și managerilor de clădiri cu acoperișuri plate

  Știați că acoperișul reprezintă 5 - 10% din costul total al unei construcții unei clădiri, insa mai mult de 70% din costul litigiilor este datorat defectelor acestuia! Majoritatea litigiilor pot fi evitate prin proiectarea, executarea și întretinerea corectă a sistemului de acoperiș.
  Furnizorii de materiale si constructorii de acoperișuri oferă, bineînțeles, garanții pentru materiale și pentru manoperă pentru anumite perioade de timp. Insă aceste garanții de obicei devin nule în cazul lipsei întreținerii acoperișului sau a daunelor produse de vremea severă ori de personalul care are acces pe acoperiș.

  Ce anume "uzează" acoperișul?

  Înainte de a afla cum se întreține corect un sistem de acoperiș, trebuie evidențiați factorii care afectează durata de viață a acoperișului. Aceștia sunt în principal următorii:
- creșterea vegetației sau a algelor în zonele cu apă bătită (datorită pantelor incorecte, a calitătii termoizolației sau a înfundării gurilor de scurgere);
- acumularea de resturi grosiere cu risc de perforare al hidroizolației;
- nerezolvarea la timp a problemelor acoperișului (o mică perforație a hidroizolației nereparată poate deteriora o cantitate mare de termoizolație);
- expunerea pe termen lung la razele UV, la îngheț-dezgheț, etc.;
- expunerea pe termen scurt la poluanții atmosferici și substanțele chimice dăunătoare;
- tratarea inadecvată a sistemului de acoperiș in zonele cu mișcări structurale ale clădirii;
- schimbarea destinației clădirii (o creștere a umidității relative interioare poate cauza probleme severe de condensare în cadrul sistemului de acoperiș);
- lipsa unui program proactiv de mentenanță, care este probabil cea mai importantă cauză a scăderii duratei de viață a acoperișului.
 

  Evident că sunt și probleme care afectează imediat acoperișul:
- vremea extremă (vânturile puternice, grindina, ploile torențiale cu apă care depășește cotele superioare ale hidroizolației de pe suprafețele verticale, fulgerele);
- echipamentele adăugate în mod necorespunzător pe acoperiș (elementele adăugate de chiriași sunt o sursă frecventă de probleme pentru acoperiș)
- daunele accidentale sau intenționate (găuri sau tăieturi ale hidroizolației) cauzate de personele care au acces pe acoperiș (de exemplu personalul care întreține echipamentele de pe acoperiș).

  Ce trebuie făcut?

  În continuare sunt enumerați principalii pași pe care un proprietar sau manager de clădire ar trebui să-i urmeze pentru o mentenanță proactivă a acoperișului plat:

1. Păstrarea datelor despre acoperiș (garanție materiale, rapoarte inspectări periodice, facturi întreținere și intervenții acoperiș, planșe desenate și specificații tehnice, etc.)
2. Curățarea periodică a acoperișului și a elementelor de drenare (guri de scurgere, preaplinuri, jgheaburi, burlane, etc.) de resturile grosiere, pământ, vegetație, etc., efectuată ori de câte ori este necesar
3. Inspecarea periodică a acoperișului (1-2 ori pe an) în vederea detectării din timp a eventualelor probleme (inspectarea vizuală a hidroizolației împreună cu detectarea termoizolației umede prin metoda cu infraroșu, de exemplu, oferă o imagine clară și un diagnostic precis al întregului sistem de acoperiș)
4. Inspectarea dupa evenimente meteorologice severe (după furtunile cu vânturi puternice, grindină, ploi torențiale, etc.)
5. Inspectarea acoperișului după intervențiile unor terți în vederea remedierii sau intreținerii echipamentelor de pe acoperiș
6. Repararea corecta și rapidă a acoperișului de către aplicatori specializați și certificați de către furnizorii de materiale
7. Limitarea traficului pe acoperiș, permiterea accesului pe acoperiș doar a personalului autorizat

  Cine trebuie să facă?

  Inspectările acoperișului din cadrul programului de mentenanță ar trebui făcute de către specialiști instruiti din domeniul acoperișurilor plate. Tot aceștia pot verifica calitatea lucrărilor necesare reparațiilor acoperișului. Pentru efectuarea inspectărilor cu infraroșu este recomandat personal certificat în termografie. Iar repararea acoperișului trebuie efectuată de către constructori specializați în domeniu și certificați de către furnizorii de materialele de hidroizolare a acoperișurilor.
  În altă ordine de idei, ar fi indicat ca inspectările să fie efectuate înaintea ofertării sau licitației lucrărilor necesare refacerii funcțiunii acoperișului. Astfel, constructorii ofertează pe baza unei liste de lucrări prestabilite, fiind ușoara departajarea ofertelor.

  Doriți să aflați care este starea acoperișului Dvs., să preveniți eventualele probleme sau să le remediați dacă deja au apărut? Roofing Cons S.R.L. poate fi partenerul Dvs. de încredere specializat în domeniul acoperișurilor plate, de tip terasă!

Deteriorarea prematură a sistemelor de acoperișuri plate poate fi evitată dacă se efectuează periodic lucrări de întreținere. De exemplu, un program de mentenanță periodică a unui acoperiș plat cu membrane din PVC sau FPO, împreună cu proiectarea și execuția corectă a acestuia, poate duce la dublarea duratei lui de viață (de la 15-16 ani cât este în prezent media duratei de viață a acoperișurilor, la peste 30 de ani cât este durata de viață expectativă).

Așadar, un program de mentenanță proactiv al acoperișului plat, indiferent de tipul sistemului de acoperiș, înseamnă economii consistente pe termen lung pentru toți proprietarii de clădiri care-l implementează. Pentru aceasta trebuie efectuate, de regulă, următoarele lucrări de întreținere o dată sau de două ori pe an:

• Curățarea tuturor elementelor de drenaj: jgheaburi, burlane, guri de scurgere, preaplinuri, etc.;
• Îndepărtarea depozitelor de murdărie grosieră;
• Curățarea umpluturilor minerale și a plantelor nedorite;
• Inspectarea vizuală sub acoperiș, pentru depistarea eventualelor infiltrații;
• Inspectarea îmbinărilor sau a sudurilor elementelor/materialelor de impermeabilizare acoperiș;
• Verificarea detaliilor de margine, de câmp, ale luminatoarelor și a tuturor strapungerilor prin acoperiș;
• Verificarea umidității termizolației cu ajutorul camerei cu infraroșu, cu aparate de măsurare a impedanței electrice sau prin metoda nucleară;
• Verificarea cordoanelor de etanșare ale diferitelor materiale de pe acoperiș;
• Înlocuirea materialelor deteriorate (termoizolație sau hidroizolație), remedierea problemelor observate;
• Dacă e cazul, refacerea protecției suprafeței membranelor de acoperiș;
• Repararea conexiunilor deteriorate ale acoperișurilor cu fațadele adiacente;
• Inspectarea și remedierea instalației de paratrăsnet;
• Protecția anticorozivă a elementelor metalice;
• Verificarea căilor de rulare și a altor componente.

Intervalul de întreținere depinde de mai mulți factori cum ar fi: tipul sistemului de acoperiș, încărcările mecanice ale acestuia, panta și sistemul de drenaj, clima (frecvența precipitațiilor, radiații UV, acțiunea vântului), contaminarea biologică sau chimică a mediului înconjurător, etc. Totuși, întreținerea trebuie efectuată minim o dată pe an.

Chiar dacă sistemele de acoperișuri plate cu membrane din PVC sau TPO au avantajul de a fi printre cele mai economice sisteme durabile de pe piață, investițiile inițiale sunt totuși semnificative. Pentru a avea parte de aceste beneficii proprietarii clădirilor trebuie să întrețina periodic acoperișurile plate, și aceasta include și curățarea. Există mai multe motive pentru care curățarea periodică trebuie inclusă în programul de mentenanță al acoperișurilor, printre care enumeram:

• Prevenirea acumulării de murdărie și de resturi care pot deveni sursă de nutrienți pentru alge și alte plante care pot dăuna duratei de viață a membranei;
• Păstrarea suprafeței albe, astfel încât aceasta să poată oferi o capacitate maximă de reflectare și beneficiile asociate conservării energiei;
• Prevenirea acumulării de surse de hrană pentru păsări și alți dăunători care pot perfora membrana;
• Prevenirea acumulării de substanțe chimice pe suprafața acoperișului care pot dăuna membranei și pot reduce durata de viață a acesteia.

Cât de des ar trebui să fie curățat un acoperiș terasă? Aceasta depinde de mai mulți factori, cum ar fi nivelul contaminării mediului înconjurător, frecvența precipitațiilor, tendința de acumulare a murdăriei și a prafului, panta și sistemul de drenaj al acoperișului. Este posibil ca unele suprafețe de acoperiș să nu necesite curățare, iar altele să necesite o curățare periodică frecventă.

În continuare găsiți câteva sfaturi privind curățarea membranelor PVC, TPO, s.a.:
1. Protejați orice zona de pe acoperiș în care apa ar putea intra la utilizarea apei cu presiune.
2. Protejați plantele și fațadele exterioare unde există posibilitate de scurgere a soluției de curățare.
3. Folosiți apă la presiunea rețelei pentru a curăța și clăti stratul superior de praf și murdărie (aparatele de spălare cu presiune nu sunt recomandate pentru că pot afecta integritatea membranei).
4. Folosiți o perie moale sau un mop moale de pardoseală, cu o soluție de curățare constând dintr-un detergent ușor și neabraziv de uz casnic și apă, preferabil ușor caldă, pentru a curăța suprafața membranei de pe acoperiș; aveți grijă să nu deteriorați membrana și detaliile acesteia.
5. Clătiți complet acoperișul cu apă la presiunea rețelei.
6. Inspectați membrana și asigurați-vă că nu au apărut deteriorări; orice defect trebuie reparat cât mai curând posibil de către contractori calificați.

Operațiunea de curățare a acoperișurilor plate nu are o complexiate ridicată astfel încât să necesite contractori calificați. Totuși, pe acoperiș ar trebui să li se permită accesul doar persoanelor instruite pentru a evita orice deteriorare a sistemului de acoperiș. Apoi trebuie respectate cerințele de siguranță a muncii, pentru că o membrană umedă, și mai ales cu substanțe de curățare, este foarte alunecoasă, iar operațiunea se desfăsoară la înălțime. În cazul în care apa cu soluția de curățare poate intra în contact cu fațadele exterioare, trebuie testată în prealabil o mică zonă a fațadei pentru a verfica dacă aceasta este afectată. Și nu în ultimul rând, trebuie asigurată scurgerea apei pentru a evita deteriorarea plantelor și contaminarea pânzei freatice, respectând cerințele legale pentru scurgerea apei.

Pentru a contribui la prelungirea duratei de viață a investiției, după fiecare instalare proprietarii de clădiri ar trebui să primească modul de întreținere și curățare al acoperișului lor plat.

După cum spune și titlul articolului, în continuare vom vorbi despre acoperișurile a căror membrană de hidroizolație este expusă mediului înconjurator (adică soare, ploaie, zăpadă, grindină, vânt, substanțe chimice din atmosferă, ș.a.) și este asigurată împotriva acțiunii vântului prin fixare mecanică.

În general structura acestor sisteme de acoperiș termo-hidroizolante este următoarea (între aceste straturi putând fi necesare de la caz la caz diferite straturi de separare, de protecție, șape de pantă, etc.):

1. strat suport: placă din beton armat cu sau fără șapă de pantă, tablă cutată trapezoidală de minim 0,63 mm grosime, materiale lemnoase cu grosimea de minim 24 mm, etc.;
2. strat de control al vaporilor din PE (polietilenă), sau după caz barieră de vapori din membrană bituminoasă (lipită direct pe stratul suport sau pe un strat de difuzie, decompresie și compensare vapori) sau barieră de vapori autoadezivă pe bază de bitum cu folie de aluminiu, ș.a.;
3. termoizolație din: vată minerala bazaltica, EPS (polistiren expandat dur), XPS (polistiren extrudat), PIR (poliisocianurat), PUR (poliuretan) s.a.;
4. membrană hidroizolantă fixată mecanic de stratul suport cu șuruburi împreună cu talere metalice, cu tuburi (ciuperci) din plastic sau cu profile metalice liniare (numărul acestora se obține printr-un calcul de sucțiune la vânt); membrele poate fi pe bază de: PVC (policlorură de vinil), TPO / FPO (poliolefina termoplastică / flexibilă), EPDM (cauciuc etilen propilen dienic de tip M), membrane bituminoase (1 sau 2 straturi), membrane lichide poliuretanice, acrilice, ș.a.

Dacă clădirea acoperită nu este încălzită, sau în cazul unei copertine, termoizolația și bariera de vapori nu sunt necesare.

Care sunt avantajele acoperișurilor expuse și fixate mecanic:

• Reprezintă cea mai ieftina soluție de realizare a unui sistem de acoperiș.
• Se instalează rapid și relativ ușor - o echipă profesionistă poate instala și 1000 m2 într-o zi!
• Se pot realiza sisteme de acoperiș foarte ușoare (încărcare chiar sub 5 kg/m2 fără stratul suport) - se pot astfel realiza structuri zvelte și economice.
• Sunt soluții durabile - dacă se apelează la producători de materiale cu experiență, și dacă acoperișul este proiectat, executat și întreținut corespunzător, durata de viață a acoperișului va fi de 30 - 50 de ani.
• Pe acoperișurile plate se pot monta panouri fotovoltaice, contribuind astfel la protecția mediului prin producerea de energie regenerabilă.
• Se pot face acoperișuri de diverse culori - utilizarea membranelor în culorile deschise, reflectorizante,  contribuie semnificativ la reducerea cheltuielilor cu răcirea clădirii în perioadele calde ale anului, la fel cum membranele de culoare închisă ajuta în perioadele reci, dar însorite.

Ce ar trebui să facă cei care optează pentru un acoperiș plat expus și fixat mecanic pentru a se bucura de avantajele acestuia:

• În primul rănd să apeleze la un proiectant cu experientă în domeniu. Alegerea sistemului optim de acoperiș, stabilirea caracteristicilor minime ale materialelor necesare (sau chiar stabilirea concretă a materialelor ce pot fi utilizate, pentru că sunt o mulțime de materiale ieftine pe piață de o calitate îndoielnică), detaliile de executie ale sistemului de acoperiș, toate acestea contează și nu pot fi lăsate doar la latitudinea constructorului.
• Apoi să se asigure de executarea corectă a sistemului de acoperiș, aceasta însemnând alegerea unui aplicator competent (nu pe cel mai ieftin) și eventual certificat de furnizorul de materiale, și apelarea la un specialist în vederea verificării calității lucrărilor. Altfel, pot apărea probleme extrem de costisitoare (de exemplu, ca urmare a lipsei unui calcul corespunzător a numărului de fixări mecanice membrana poate fi luată de primul vânt mai serios și dusă în curtea vecinului).
• Și cel mai important lucru, să întrețină periodic acoperișul, prin inspectare anuală sau chiar de 2 ori pe an (primăvara după topirea zăpezii și toamna după căderea frunzelor) în vederea depistării și reparării la timp a diverselor probleme apărute și pentru prevenirea altora cu potențial. Mentenanța trebuie făcută de personal calificat în domeniul acoperișurilor plate!

Am atenționat mai sus referitor la importanța alegerii materialelor din cadrul sistemului de acoperiș. Pentru ca sistemul să funcționeze corespunzător și să-și atingă durata maximă de viață fiecare element component este important și trebuie ales în cunoștință de cauză. Totuși, pentru că vorbim de un acoperiș expus și pentru că practica ne-a demonstrat de multe ori acest lucru, alegerea hidroizolației este esențială. Membrana hidroizolantă este cea mai încercată parte a sistemului de acoperiș plat expus și de ea depinde durata de viață a acestuia. Aceasta trebuie sa fie rezistentă la UV, la îmbatrânire, la poluare atmosferică, la foc, la rupere sau străpungeri punctuale, trebuie să fie flexibilă la temperaturi negative (cât mai mici), să fie stabilă d.p.d.v. dimensional, preferabil să fie permeabilă la vaporii de apă și sa aibă rezistențe chimice cât mai bune.

Un alt aspect important care nu trebuie neglijat este faptul că acoperișurile expuse nu sunt circulabile decât ocazional, în vederea inspectării periodice ale acestora, și doar de către persoanele avizate. În cazul în care pe acoperiș sunt montate diverse instalații ce necesită întreținere cu o frecvență mai ridicată (zilnică, săptămânală) atunci pe acoperiș trebuie montate culoare speciale de trafic din membrane antiderapante rezistente la trafic sau dale din diverse materiale. În aceste situații este recomandată utilizarea unei termoizolații cu rigiditate ridicată, precum și creșterea frecvenței inspectărilor acoperișului.

Din cadrul acoperișurilor expuse mai fac parte și acoperișurile lipite. Dar mai multe detalii despre acestea le veți găsi într-un articol viitor!

PS: Dacă aveți întrebari referitoare la acoperișurile expuse fixate mecanic, și nu numai, vă rog să utilizați formularul de contact.

Mulți dintre noi, la un moment dat in viață, am luat o decizie care ne-a afectat considerabil buzunarele. Viața in sine este formată dintr-o succesiune de decizii pe care le luăm uneori în cunoștință de cauza, alteori nu, asta pentru că de obicei ne bazăm pe experiența noastră, iar dacă aceasta nu ne ajută ne bazăm pe intuiție. Câteodată mai apelăm și la experiența altora, însă destul de rar unii dintre noi.

Statistic vorbind, intuiția nu ne ajută de fiecare dată. Important ar fi ca măcar în chestiunile mai costisitoare în care nu avem suficientă experiență să apelăm la serviciile cuiva mai pregătit în acel domeniu. Costurile pot fi infime pe lânga posibilele pierderi!

În cazul unui acoperiș orice problemă cu siguranță aduce și pierderi, măsurarea în avans a acestora fiind apoape imposibilă. Ce se întamplă în cazul unei defectiuni la un acoperiș plat?
În primul rând termoizolația se îmbibă cu apă, rezultând astfel costuri crescute cu energia necesară încălzirii sau răcirii clădirii. Atenție, coeficientul de transfer termic al unei termoizolații umede poate crește de pâna la 15 ori față de o termoizolație uscată. Apoi, umezeala ajunge în structura acoperișului, care astfel va începe să se degradeze. Aici costurile se vor vedea într-un timp ceva mai îndelungat. Apoi, unde avem umezeală avem și mucegai, ciuperci, etc. care ne afectează sănătatea. În toată această perioada, dacă defecțiunea acoperișului este minoră, e posibil să nu vedem în interiorul clădirii decăt mucegaiul sau nici măcar atât. Dar, orice defect mic care nu este tratat la timp, poate “crește mare” atunci când ne așteptăm mai puțin. Astfel, ne putem trezi cu apă prin tavan, care în cel mai bun caz distruge doar finisajele interioare. Sau un utilaj de sute de mii de euro… Apoi, în cel mai pesimist scenariu, poate chiar să ne închidă și afacerea!

Așadar revin cu întrebarea din titlul articolului: Merită să apelăm la consultanți specializați?

Cu totii știm ce este un acoperiș, bineînțeles! Sau poate chiar am construit sau ajutat la construirea unuia, chiar dacă era pentru... cușca cățelului...

Conform dicționarului explicativ al limbii române, acoperișul reprezintă partea de sus a unei construcții care o acoperă și o apără împotriva fenomenelor atmosferice dăunătoare.

Acoperișurile sunt de 2 tipuri, dacă ne raportăm la panta acestora:

• acoperișuri înclinate, cu pante de peste 10%;
• acoperișuri plate, cu pante între 1,5% si 10%.

Acoperișurile înclinate, sau tip șarpantă, se pot proteja cu materiale de acoperire discontinue, alcătuite din elemente independente cu rosturi neetanșe. Cele mai întâlnite materiale sunt țiglele ceramice sau din beton, panourile din tablă ondulată, tablă plană și șindrilele bituminoase, dar mai găsim și acoperișuri cu șindrile din lemn, panouri ondulate din azbociment, olane din argilă arsă, plăci din polimeri sau chiar cu stuf și trestie.

Acoperișurile plate, sau tip terasă, au nevoie de o învelitoare continuă, omogenă, iar dacă e formată din elemente acestea trebuie să fie foarte bine etașate la rosturi. Printre materialele utilizate pentru hidroizolația acoperișurilor plate din Romania întâlnim membranele bituminoase, membranele din PVC (policlorură de vinil), membranele din TPO (poliolefină termoplastică), membranele din cauciuc EPDM, membranele lichide poliuretanice, acrilice sau din poliuree, materialele cimentoase polimerice si chiar panourile metalice trapezoidale sau sandwich (chiar dacă o pantă de sub 10% nu este tocmai recomandată pentru panourile metalice, dar voi reveni cu acest subiect într-un articol viitor). Aceste materiale pot fi utilizate și la acoperișurile înclinate, dar în anumite condiții.

Funcție de poziția hidroizolației în structura sistemului, acoperișurile plate pot fi:

1. expuse
2. îngropate (acoperite)

Funcție de modul de asigurare împotriva acțiunii vântului al hidroizolației / membranei hidroizolante, acoperișurile expuse se împart în:

• acoperișuri fixate mecanic
• acoperișuri lipite (parțial sau total)

Structura sistemelor acoperișurilor expuse termo-hidroizolante este în general următoarea:

- placă din beton, tablă trapezoidală sau materiale lemnoase;

- strat de control al vaporilor sau barieră de vapori;

- termoizolație din vată minerala, EPS, XPS, PIR, s.a.;

- membrană hidroizolantă (variantele sunt prezentate mai sus).

Între aceste straturi mai pot fi necesare diferite straturi de separare, de protecție sau straturi suport.

La acoperișurile îngropate membrana este de regula așezată liber (dar fixată perimetral împotriva miscărilor din plan orizontal) și lestată fie cu pietriș rotund, cu dale, cu șapă / beton sau cu pamânt (minim 80 kg/m2).

Astfel, acoperișurile îngropate se împart în 3 categorii:

• acoperișuri balastate (calde sau inversate)
• acoperișuri utilitare (calde sau inversate)
• acoperișuri verzi (calde sau inversate)

Structura sistemelor termo-hidroizolante ale acoperișurilor îngropate calde este în general următoarea:
- placă din beton sau tablă trapezoidală;

- strat de control al vaporilor sau barieră de vapori;
- termoizolație din vată minerala, EPS, XPS, PIR, s.a.;
- membrană hidroizolantă (variantele sunt prezentate mai sus);

- strat protecție, filtrare / drenare;

- pietris rotund sau dale din beton în pat de pietris mărunt, șapă de beton cu diverse finisaje sau substrat cu plante.

Structura sistemelor termo-hidroizolante ale acoperișurilor îngropate inversate este în general următoarea:
- placă din beton sau tablă trapezoidală;
- membrană hidroizolantă (variantele sunt prezentate mai sus);
- termoizolație din XPS într-un singur strat;
- strat protecție, filtrare / drenare;
- pietris rotund sau dale din beton în pat de pietris mărunt, șapă de beton cu diverse finisaje sau substrat cu plante.
Între aceste straturi mai pot fi necesare diferite straturi de separare, de protecție sau straturi suport.

În articolele viitoare voi reveni cu mai multe detalii referitoare la sistemele de mai sus, și nu numai!